Real Estate in Yangon City

ဒါဖတ္ျပီးမွ ရန္ကုန္ျမိဳ႕မွာတိုက္ခန္းဝယ္ပါ။
ဘာေႀကာင့္ရန္ကုန္ျမိဳ႕လယ္ေခါင္မွ အိမ္ျခံေျမတိုက္
ခန္းမ်ားအေပၚ ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံမႈမျပဳသင့္ေတာ့သလဲ။
ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္ ပ်မ္းမွ်တစ္ဦးခ်င္း ဝင္ေငြထက္သာ
လြန္သည့္ ဝင္ေငြမ်ားကိုပံုမွန္ရ႐ွိသူ လူလတ္တန္း
စားစု၏ အေပၚဆံုးလႊာမ်ားေတာင္မွ ႀကီးျမင့္ေန
သည့္ ျမိဳ႕လယ္ေခါင္အိမ္ျခံေျမ တိုက္ခန္းႏႈန္းထား
မ်ား အေပၚကုန္က်တတ္ႏိုင္စြမ္းမ႐ွိေတာ့ပါ။ ရန္ကုန္
ျမိဳ႕ေပၚေနသူတစ္ဦးဟာ တစ္လလွ်င္ပ်မ္းမ်ွအားျဖင့္
ဝင္ေငြသံုးသိန္းေလးေသာင္းက်ပ္သာ ရ႐ွိေနျပီး ျမိဳ႕လယ္ေခါင္႐ွိအိပ္ခန္းသံုးခန္းပါ တိုက္ခန္းတစ္ခန္း
၏ တစ္လပ်မ္းမွ်ဌားရမ္းခမွာ ၂၄သိန္းက်ပ္ရွိေန
သည့္အေျခအေနပါ။ ျမိဳ႕တြင္းမွာအိပ္ခန္းတစ္ခန္းပါ
ႏွစ္ခန္းပါ တိုက္ခန္းမ်ား၏ ပ်မ္းမ်ွႏႈန္းထားမွာလည္း
အနည္းဆံုးတစ္လ၃ သိန္းက်ပ္မွ အမ်ားဆံုးတစ္လ
၁၅ သိန္းက်ပ္အတြင္း မွာရွိေနပါတယ္။ ဤႏႈန္းထား
မ်ားအရ တိုက္ခန္းတစ္ခုကို အမ်ားႏွင့္စုေပါင္းေန
ထိုင္ဌားရမ္းမည္ဆိုလ်ွင္ေတာင္ ေနစရိတ္ကုန္က်မႈ
ပမာဏႀကီးမားလြန္းေနပါတယ္။ ထိုအေႀကာင္းအ
ရာမ်ားႏွင့္ မ်ားျပားစြာေဖာ္ေဆာင္ေနေသာ ေဆာက္
လုပ္ေရးလုပ္ငန္းစီမံကိန္းမ်ားကို ႀကည့္ျခင္းအား
ျဖင့္ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း အိမ္ျခံေျမသည္ ေစ်းကြက္ပူ
ေဖာင္း တစ္ခုျဖစ္ေနသည္ကို ေတြ႔႐ွိရျပီး မေဝး
ေသာကာလတြင္ ေစ်းႏႈန္းမ်ားျပန္က်ေနႏိုင္ပါတယ္။
ထို႔အတြက္ ေရ႐ွည္ရင္းႏွီးလိုေသာ ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံသူ
မ်ားအေနနဲ႔ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း အိမ္ျခံေျမမွာေစ်းကြက္
ူပူေဖာင္းေပါက္ျခင္းးကို ေ႐ွာင္႐ွားရန္ မရင္းႏွီးသင့္
ျခင္းပါ။
………………………………………
ဘာေႀကာင့္ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း အိမ္ျခံေျမတိုက္ခန္း
ဌားရမ္းခႏႈန္းမ်ား ႀကီးျမင့္ေနရသလဲ။
ႏႈန္းထားမ်ားႀကီးျမင့္မႈရဲ႕ အဓိကအေႀကာင္းအရင္း
မွာ ရန္ကုန္တိုက္ခန္းအဌားေစ်းကြက္အတြင္း ဝယ္
လိုအားႏွင့္ေရာငး္လိုအား ကြာျခားမႈႀကီးျမင့္လာျခင္း
ေႀကာင့္ပဲျဖစ္ပါတယ္။ လတ္တေလာစီးပြားေရး
ေျပာင္းလဲမႈမ်ားေႀကာင့္ ျမန္မာႏိုင္ငံသို႔ဝင္ေရာက္
လာသည့္ ႏိုင္ငံျခားသားရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံသူမ်ား ကြ်မ္းက်င္လုပ္သားမ်ားႏွင့္ ခရီးသြားဧည့္သည္မ်ား
တို႔၏ ေနထိုင္ေရးလိုအပ္ခ်က္ေႀကာင့္ တိုက္ခန္းအ
ဌားေစ်းကြက္၏ ဝယ္လိုအားမွာ တိုးတက္သြားျခင္း
ပါပဲ။ ဒီဝယ္လိုအားဘက္မွ လိုအပ္ခ်က္ကိုျဖည့္တင္း
ရန္ အခုအခ်ိန္မွာ ေရာင္းလိုအားဘက္မွ ေဆာက္
လုပ္ေရးလုပ္ငန္းမ်ားက တိုက္တာအေဆာက္အအံု
မ်ားစြာကို ေဆာက္လုပ္ျပီးျပင္ဆင္ေနတာပါ။ ထို႔ေႀကာင့္ သံုးေလးႏွစ္အႀကာတြင္ အဆိုပါအ
ေဆာက္အအံု စီမံကိန္းမ်ား ျပီးစီးသြားပါက ဝယ္လို
အားဘက္မွ ႐ွားပါးမႈျပႆနာကို ျပန္လည္ျဖည့္တင္း
ေပးႏုိုင္မွာပဲျဖစ္ပါတယ္။ ထိုအခါတြင္ တိုက္ခန္း
အေျမာက္အမ်ား ဌားရန္႐ွိေနျပီ ျဖစ္ေသာေႀကာင့္
ဌားရမ္းခႏႈန္းထားမ်ားလည္း က်ဆင္းလာမွာပါ။ တိုက္ခန္းမ်ား၏ေပါက္ေစ်းကလည္း ဌားရမ္းခႏႈန္း
ထားမ်ားအေပၚ တိုက္႐ိုက္မွီခိုေနသည့္အတြက္ တိုက္ခန္းတန္ဖိုးမ်ားလည္း သိသာစြာက်ဆင္းလာပါ
လိမ့္မယ္။ ထိုအခ်ိန္ဟာ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း အိမ္ျခံေျမ
ပူေဖာင္းေပါက္သြားသည့္အခ်ိန္ပဲ ျဖစ္ပါတယ္။ ယခု
အခ်ိန္တြင္ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း တိုက္ခန္းဌားရမ္းခႏႈန္း
ထားမွာ ပ်မ္းမ်ွအားျဖင့္ တစ္ႏွစ္လွ်င္တိုက္ခန္း
တန္ဖိုး၏ ၈ ရာခိုင္ႏႈန္းသာျဖစ္ပါတယ္။တစ္နည္း
အားျဖင့္ဆိုေသာ္ က်ပ္သိန္း၁၀၀၀တန္ဖိုးရွိ တိုက္ခန္းတစ္ခန္း၏ တစ္ႏွစ္ဌားရမ္းခ ရ႐ွိသည့္ဝင္
ေငြမွာ က်ပ္သိန္း၈၀သာျဖစ္ပါတယ္။ ဘဏ္ေတြ
မွာစာရင္းေသအပ္ေငြဖြင့္ရင္ေတာင္ တစ္ႏွစ္အတိုး
ႏႈန္း၁၀ရာခိုင္ႏႈန္း ျဖစ္သည့္အတြက္ က်ပ္သိန္းတစ္
၁၀၀၀ အပ္ႏွံရင္ တစ္ႏွစ္သိန္း ၁၀၀ က်ပ္ရ႐ွိမွာပါ။
ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံသူမ်ားအေနျဖင့္ တိုက္ခန္းဝယ္ျပီး အဌားခ်ထားျခင္းသည္ ေစ်းတက္ရန္ အလားအလာ
ရွိသည့္အိမ္ျခံေျမေစ်းကြက္မ်ားတြင္သာ အက်ိဳးရွိပါ
သည္။ ယခုလိုေစ်းကြက္ ပူေဖာင္းေရရွည္တြင္ ေပါက္ႏိုင္ေခ်ရွိသည့္ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း အိမ္ျခံ
ံေျမတိုက္ခန္း ေစ်းကြက္မွာ ေလာေလာဆယ္တြင္
ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံတာထက္ စာရင္းေသအပ္ေငြဖြင့္တာက
ပိုအက်ိဳး႐ွိေစႏိုင္ပါတယ္။ ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံသူတိုင္း ေစ်း
ကြက္ပူေဖာင္းေပါက္သြားမွ တိုက္ခန္းမ်ားဝယ္ယူရင္
ေတာ့ အေကာင္းဆံုးအက်ိဳးအျမတ္မ်ား ရ႐ွိႏိုင္တယ္
လို႔ပဲ အႀကံျပဳပါရေစ။
………………………………………
အိမ္ျခံေျမတိုက္ခန္း ႏႈန္းထားမ်ားက်လ်ွင္လည္း
ဘယ္ေလာက္က်ႏိုင္သလဲ။
ဝယ္လိုအား၏ ႀကီးမားတဲ႔လိုအပ္ခ်က္ရွိေနျပီး ေရာင္းလိုအားဘက္မွ ျဖည့္ဆည္းေပးႏိုင္စြမ္း မရွိ
ေသးခ်ိန္မွာ ေစ်းကြက္ပူေဖာင္းႀကီး ရန္ကုန္အိမ္ျခံ
ေျမေစ်းကြက္မွာ ျဖစ္ေပၚလာျခင္းပဲျဖစ္ပါတယ္။
ေရ႐ွည္တြင္ ေစ်းကြက္သဘာဝအရ ရန္ကုန္အိမ္ျခံ
ေျမေစ်းကြက္႐ွိ ႏႈန္းထားမ်ားေလ်ာ့နည္းသြားမွာ ပဲျဖစ္ပါတယ္။ ထို႔အတြက္ ေနာက္၅ႏွစ္ကာလအ
ႀကာတြင္ က်ဆင္းသြားဖြယ္ရွိသည့္ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း
အိမ္ျခံေျမေစ်းကြက္၏ က်ဆင္းႏိုင္မႈပမာဏမ်ားကို ခန္႔မွန္းတင္ျပထားပါတယ္။ ေအာက္ပါခန္႔မွန္းခ်က္
မ်ားအတြက္ ရန္ကုန္ျမိဳ႕ေနတစ္ဦး၏ ပ်မ္းမွ်ဝင္ေငြ
မွာ ေနာက္၅ႏွစ္အႀကာမွာ ၁၀ရာခိုင္ႏႈန္းခန္႔ ျမင့္တက္လာမယ္ဟု ယူဆထားပါတယ္။ ပ်မ္းမ်ွ
ဝင္ေငြ ၃သိန္း၄ေသာင္းက်ပ္မွ ၅သိန္း၄ႎေသာင္း
၈ေထာင္က်ပ္သို႔ တိုးတက္လာမယ္လို႔ဆိုလိုတာပါ။
ထိုယူဆခ်က္အေပၚအေျခခံျပီး ခန္႔မွန္းရသည္မ်ား
မွာ ေနာက္၅ႏွစ္ကာလအႀကာတြင္ ရန္ကုန္ျမိဳ႕၏ ျမိဳ႕
လယ္ေခါင္ တိုက္ခန္းဌားရမ္းခ ႏႈန္းထား၆၀ရာခိုင္
ႏႈန္းခန္႔ က်ဆင္းဖြယ္႐ွိျပီး တိုက္ခန္းေပါက္ေစ်းတန္
ဖိုးမ်ား ၁၇ရာခိုင္ႏႈန္းခန္႔ က်ဆင္းဖြယ္ရွိျခင္းတို႕ပဲျဖစ္
ပါတယ္။ ဒါဟာ အိပ္ခန္းသံုးခန္းပါ တိုက္ခန္း၏ ဌား
ရမ္းခမွာ ယခုတစ္လ၂၄သိန္းက်ပ္႐ွိေနရာမွ ၅ႏွစ္အ
ႀကာတြင္ တစ္လ ၉သိန္း၈ေသာင္းက်ပ္အထိ သို႔က်
ဆင္းဖြယ္႐ွိသည္ကို ဆိုလိုတာပါ။ တိုက္ခန္းတန္ဖိုးမွာလည္း တစ္စတုရန္းေပတြင္ ယခုက်ပ္ ၂သိန္း ၄ေသာင္းခန္႔ရွိေနရာမွ ေနာက္ငါးႏွစ္အၾကာတြင္ ၁သိန္း၉ေသာင္း၉ေထာင္က်ပ္အထိသို႔ က်ဆင္းဖြယ္ရွိေနတာပါ။ ထိုခန္႔မွန္းခ်က္
မ်ားကိုျပဳလုပ္ရန္ အလားတူဖြံ႕ျဖိဳး
ဆဲျမိဳ႕ျပမ်ားျဖစ္သည့္္
ဟိုခ်ီမင္း ဘန္ေကာက္ ဘန္ဂလိုျမိဳ႕မ်ား႐ွိ အိမ္ျခံေျမ
ေစ်းကြက္မ်ားအေပၚ ႏိႈင္းယွဥ္ အေျခခံတြက္ခ်က္
ထားပါတယ္။ ႏိႈင္းယွဥ္ခ်က္မ်ားကို ေအာက္ေဖာ္ျပပါ
ပံုမွာ ေတြ႕ရွိႏိုင္ပါတယ္။ အျပာေရာင္ညႊန္ျပခ်က္မ်ား
မွာ တစ္ဦးခ်င္းပ်မ္းမ်ွဝင္ေငြ အနီေရာင္ညႊန္ျပခ်က္မွာ
တိုက္ခန္း၏ တစ္လဌားရမ္းခႏႈန္းထားျဖစ္ျပီး အစိမ္း
ေရာင္မွာ တိုက္ခန္းရွိတစ္စတုရန္းေပ၏ ပ်မ္းမ်ွတန္
ဖိုးပဲ ျဖစ္ပါတယ္။ ယခုရန္ကုန္ျမိဳ႕႐ွိ ႏႈန္းထားမ်ား ေနာက္၅ႏွစ္ႀကာ ရန္ကုန္႐ွိ ႏႈန္းထားမ်ားႏွင့္ အျခား
အလားတူ ျမိဳ႕မ်ားရွိ ႏႈန္းထားမ်ားကို ႏိႈင္းယွဥ္ျပသ
ထားပါတယ္။
………………………………………
အခ်ဳပ္ဆုိရလွ်င္ ပိုမိုေကာင္းမြန္သည့္ ယာဥ္ေက်ာ
လမ္းမ်ား အမ်ားျပည္သူသံုးသြားလာေရးအတြက္
အဆင့္ျမင့္ျမိဳ႕ပတ္ရထား ေျမေအာက္ရထားစနစ္
မ်ားေပၚေပါက္လာသည္ႏွင့္အမ်ွ ရန္ကုန္ျမိဳ႕တြင္း
႐ွိ တိုက္ခန္းေစ်းႏႈန္းမ်ား က်ဆင္းလာမွာျဖစ္ျပီး ျမိဳ႕
စြန္ဆင္ေျခဖံုး ရပ္ကြက္မ်ားရွိ အိမ္ျခံေျမတိုက္ခန္း
ေစ်းကြက္မ်ား ျမင့္တက္လာမွာ ျဖစ္ပါတယ္။ အစိုးရ
အေနႏွင့္လည္း အိမ္ျခံေျမပိုင္ဆိုင္မႈ အခြန္မ်ား ေကာက္ခံလာရင္လည္း အိမ္ျခံေျမေစ်းကြက္ တစ္
ဝန္းလံုး က်ဆင္းလာႏိုင္ပါတယ္။ ဒီအေႀကာင္းမ်ား
ဟာ ေလာေလာဆယ္ ျဖစ္ႏိုင္ေခ်နည္းေသာ္လည္း
အနာဂတ္တြင္ အိမ္ျခံေျမေစ်းကြက္ကို က်ဆင္းေစ
ႏိုင္သည့္ အေႀကာင္းမ်ားျဖစ္ေႀကာင္း တင္ျပရင္း နိဂံုးခ်ဳပ္လိုက္ပါတယ္။
ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံသူအေပါင္း အက်ိဳးစီးပြား တိုးတက္ႏိုင္ပါေစ။

source : Myanmar Investment Watch


Why should you not invest in real estate in Yangon City?
The answer is simple and everybody in Myanmar knows it too. Average Burmese citizens just cannot afford current Yangon real estate prices. The monthly rent of a decent three-bedroom apartment in Yangon City is 2400$ while an average Yangoner earns 340$ monthly after tax. Even if he shares the apartment with seven more people, he will have no money left for eating.
Why is the rent so high?

The main reason for sky high rent in Yangon is the supply and demand gap in Yangon apartment market. The massive wave of foreign investor and tourists has increased the demand unproportionally while the supply needs time to adjust due to construction period . However, the rent of an apartment will decrease as soon as new apartment buildings open up in 3 years. Since an apartment’s price is directly related to it ability to earn money or its rent, the price of apartments in Yangon will decrease too.
How much will they decrease?
Assuming the salary of an average worker increase 10%, my model predicts that the rent of a three bed room apartment will decrease by 60% and the price will decrease by 17%. I created my model using similar cities such as Ho Chi Minh City, Bangkok and Bangalore (I use these because they are business centers and from emerging market economy). You can also see the comparison of Yangon apartment prices to those of three cities on my chart below.
End Notes:
I also think that easier transportation, such as high ways or metro system, will decrease apartment prices in city center while favoring the apartment prices outside of town. There might also be a problem with real estate if the government decides to start a property tax.